Skip to content
Narrow screen resolution Wide screen resolution Auto adjust screen size Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

ANASAYFA arrow GÜNDEM arrow Mali gündem haberleri arrow Emlak Alırken...
Emlak Alırken... Yazdır E-posta
Yazar Sait ALBAYRAK   

Gayrimenkul alımında ve satımında dikkat edilecek noktalar

Gayrimenkul alımında dikkat edilecek noktalar

Gayrimenkulün geçmiş vergi borcu

Özellikle, kullanılmış gayrimenkul alanların, gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla, emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır. Bunun en pratik yolu, satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır.

Emlak vergisi Yasası'nın 30.maddesinin son fıkrasına göre; satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi, ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir (1).

Gayrimenkulün tapudaki değeri

Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.

Gelir Vergisi Açısından:

Gayrimenkullerin, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazanç "Değer artışı kazancı" olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK geçici md. 56/D-6) Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların, gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan, alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde, 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar(2).

Emlak Vergisi Beyannamesi

Gayrimenkul alanların "o yılın sonuna kadar" emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor.buna göre örneğin ocak 2006'da gayrimenkul alanların en geç 31 aralık 2006'e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. (EVK md. 23/c) emlak vergisi ise izleyen yılda yani 2007 den itibaren ödenmeye başlanacak. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir. Gayrimenkulün, bütçe yılının son üç ayı içinde, örneğin Kasım ayında alındığı durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren "üç ay içerisinde" verilecek (EVK md.23).

Eşe ve çocuğa alınan gayrimenkul

Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde "İvazsız" yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 arasında oranı değişen, veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulün bedelini "borç olarak'' vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz (4).

Gayrimenkul satışında dikkat edilecek noktalar

Gayrimenkulün tapudaki satış değeri

2006 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun tapuda "asgari bir değer" göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulün 2005 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 5,6 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin, 2005 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira olan gayrimenkulü 2006 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın, alım satıma esas tapu değerini asgari 105,6 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok. yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.

Gayrimenkulün gerçek satış değeri

Gayrimenkulunüzün, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır, ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.

Ödenecek harç

Gayrimenkul satışında, hem satıcı hem de alıcı, tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

Kazancın gelir vergisi

Gayrimenkulün iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılması halinde satıştan doğan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilir. Ancak 4 yıllık süre geçtikten sonra satılması halinde kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici Md.56/D-6) Satılan gayrimenkul miras yada hibe yoluyla edinilmişse satış bedeli kaç milyar lira olursa ve ne zaman satılırsa satılsın,ortaya çıkan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmez.

Sonuç

Gayrimenkul alım-satımında, çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması, cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek.

Satıcı, taşınmazın satıldığı yılın vergisini öder.Alıcı, aldığı yılda bildirimde bulunur.Giren yılda vergi ödemeye başlar.

 
< Önceki   Sonraki >